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一二线城市写字楼空置率面临上升压力

发布时间2019-05-24 17:38

文章来源中国社科院

文章摘要:5月23日,中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出,经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加,导致一些热点城市写字楼空置率提升加快

  5月23日,中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》指出,经济增长放缓所导致写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加,导致一些热点城市写字楼空置率提升加快。全国一二线城市写字楼空置率面临上升压力,武汉、长沙、青岛写字楼空置率将达到历史最高。

  写字楼供应大幅增

  根据上述蓝皮书,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。上海新增供应持续超百万平方米,京津和成渝新增供应将大幅上升,广州市场也将走出前3年持续供应不足的局面。

  写字楼供应上升的同时,需求却在下降。

  根据上述报告,预测2019年全国17个城市写字楼新增需求总量将小幅下滑至约530万平方米。这就是说,实际需求只有供应量的一半。

  导致如此的原因是,经济增速放缓,以及共享办公形式出现。

  上述报告指出,中美贸易摩擦对写字楼市场影响将更加清晰。与2018年中国经济起伏脉络相似,与服务高度相关的写字楼市场需求亦呈现先高后低趋势。共享办公继续扩张,但受下半年经济增长减速的影响,全年新增需求537万平方米,同比下跌12%。2019年,中国经济增速或将进一步放缓,中美贸易摩擦前景不明也给企业决策增添不确定性。

  从2018年净吸纳量来看,对经济贸易依赖度更高的港口和沿海地区城市写字楼新增需求出现较为明显下降,而内陆城市则表现相对稳定;四个一线城市受到影响同样较大,写字楼存量需求直接影响为10%左右。

  另外共享办公进入下半场,行业集中度不断提高,这对已有的写字楼市场产生冲击。

  2018年,共享办公在国内主要城市继续跑马圈地,9个知名共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点,新增工位数超过10万个,相比2017年均有明显增长。上海已成为最大的共享办公市场,共享办公在写字楼面积中占比达3.5%。

  大举扩张之际,共享办公行业集中度不断提高,并购整合频繁出现。2018年,共享办公的大型并购交易达6笔,而2017年仅为2笔。同时,资本投向也呈现向头部企业集中趋势,2018年优客工场、氪空间、梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资近95亿元,在行业总计获得投资额中占比超过九成。

  武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值

  上述报告指出,一二线城市的写字楼都面临空置率上升的压力。

  预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值,广州和南京两个城市空置率仍将保持在10%以下,而成都2019~2021年新一轮供应高峰来临,将令其空置率重回上升通道。

  在二线城市,近30%的空置率意味着大部分二线城市供过于求的状况并未得到改善,2019年二线城市写字楼平均租金预计将下跌超过1%。需求走弱及供应高峰将使华北和华中二线城市租金呈现加速下跌趋势。华东仍是二线城市表现最稳健区域,南京将领涨全国二线城市,杭州、苏州租金也将小幅上涨。

  一线城市写字楼也好不到哪里去。此前有数据称,2018年,北京市甲级写字楼存量持续攀升,截止到年底,总存量已达1058万平方米。2018年第四季度,北京全市空置率环比上涨0.2个百分点达到8.1%。

  蓝皮书预计北京CBD和丽泽商务区诸多项目于2019年集中入市,将拓宽租户选择,市场空置率将略有上升,并对现有老旧项目租金形成一定压力,预计租金仅微幅上涨。

  上海的写字楼去化仍是2019年上海市场关键词。随着新增供应分布进一步向核心拓展区和新兴商务区倾斜,北外滩、前滩、徐汇滨江、虹桥商务区等板块将加速崛起,对优质租户的争夺将是业主间的主题,新兴区域租金将面临更直接的下行压力。

  深圳的前海等新兴板块供应将持续放量,但交通和配套不足令租户仍偏好福田等CBD区域,尤其是金融租户升级需求将利好核心区甲级写字楼需求。预计2019年深圳写字楼租金走势将在核心区与新兴区域间出现分化。

  广州2019年写字楼租金增速将有所放缓。原因是新增供应不断入市。此前2018年广州写字楼租金上涨10.7%,领先全国。