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三季度深圳甲级写字楼净吸纳量良好 空置率暂时企稳

发布时间2019-10-14 20:53

文章来源高力国际

文章摘要:近日,写字楼市场研究机构高力国际发布《深圳写字楼市场第三季度报告》,报告》、指出,2019年第三季度,深圳甲级写字楼市场净吸纳量表现良好,空置率稳定在21.1%,不过,随着四季度计划新增供应的逐步完工入市,空置率会再次上升并持续到2020年。

  近日,写字楼市场研究机构高力国际发布《深圳写字楼市场第三季度报告》,报告》、指出,2019年第三季度,深圳甲级写字楼市场净吸纳量表现良好,空置率稳定在21.1%,不过,随着四季度计划新增供应的逐步完工入市,空置率会再次上升并持续到2020年。

  深圳写字楼市场遭冲击 空置率三季度暂时企稳

  根据《报告》,2019年第三季度,在投资和消费增长的驱动下,深圳经济总体保持平稳增长态势。在此宏观背景下,深圳甲级写字楼市场录得正吸纳量,尽管租金持续小幅下滑,但在少于预期的新增供应和正净吸纳量下,三季度空置率保持相对稳定。

  与该机构二季度末的测算相比,目前21.1的空置率实际是小幅回升。今年6月高力国际在“2019年上半年深圳物业市场回顾与展望”会议上指出,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。

  在2018年二季度末,根据高力国际发布的2018年上半年深圳物业市场回顾与展望报告,这个数字为13.6%。

  办公市场知名研究机构第一太平戴维斯指出,2018年第四季度以来,诸多金融公司、包租“二房东”大面积撤退,深圳写字楼市场的退租迹象正在显现。据其发现,今年一季度深圳写字楼市场无新增供应,但甲级写字楼空置率仍环比上升0.2个百分点。

  办公市场研究另一机构戴德梁行发布的深圳写字楼2019上半年数据也显示,甲级写字楼净吸纳量较去年同期减少22.39%,空置率较去年末上升0.4个百分点至16.11%;戴德梁行分析认为,整体经济环境下行令写字楼市场需求回落,扩租及新租需求较为谨慎,部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

  写字楼空置率通常被视为观察一个城市经济活力的重要指标。今年8月,深圳市住建局对全市写字楼市场展开调研,得出结论“深圳市写字楼市场运行平稳、没有形成风险”。根据住建局相关负责人介绍,深圳写字楼的平均空置率为15%左右,其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商,部分项目存在暂时性空置属正常情况。

  “一般来说,根据城市写字楼供求关系判断,写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的。目前,总体上看深圳写字楼空置率处在正常区间。”深圳市住建局认为。

  中信证券1月发布研报指出,应理性看待写字楼空置率提升。放眼全国来看,今年以来全国各主要城市甲级写字楼都出现空置率提升的情况。高力国际数据显示,上半年北京写字楼整体空置率环比上升至11.5%,为8年来最高点,原因被指是整体需求下降及新增供应的大量入市;世邦魏理仕CBRE 最新发布的数据则显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比升至18%,创下近10年新高。

  “部分城市甲级写字楼市场调整,核心原因可能是供给,不是需求”。中信证券认为。

  供应量高为空置率攀升主因 四季度供过于求或将持续

  不过就深圳而言,从需求端来看,目前企业登记户数增速的确呈现放缓迹象。2019年1-6月深圳新登记商事主体233827户,同比下降5.6%,其中企业131349户,同比下降15.1%。数据来自深圳市市场监督管理局《2019年1-6月深圳商事主体登记统计分析报告》。

  而从供给端来看,未来几年,深圳写字楼的供应量将持续走高。高力国际指出,深圳甲级写字楼物业市场即将步入供应过剩时期,新增供应将在未来5年内达到历史峰值。

  第一太平戴维斯预测,在2019-2023年,深圳预计将有430万平方米新增供应。在现有办公商业供应中,前海区是大头,作为新兴子市场,前海未来5年共计约206.8万平方米新增供应入市,占总新增供应的48.1%。

  为促进前海写字楼市场的消化,深圳市前海管理局于今年6月释出高额补贴政策,政策对2019年、2020年回归的企业设定了梯度递减的补贴标准,连续补贴3年,单项扶持金最高达3000万元。

  据此,第一太平戴维斯认为,2019年,随着经济放缓持续,中小型企业预计面临挑战,在此背景下,深圳写字楼市场的租赁需求增长乏力,且受新增供应入市的影响,供过于求的情况或将持续。

  这与高力国际判断一致。根据《报告》,三季度深圳写字楼新增供应面积环比上季度有所下降,使得空置率企稳。不过,“空置率四季度会再次上升且持续到2020年,并取决于计划中的新增供应完工入市情况。”

  对此,高力国际华南区董事总经理冯文光建议,合格的租户可充分利用前海的租金补贴以降低企业运营成本,而业主在当前经济走势下应尽可能锁定来自优质租户的长期租约。