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2020状况频出,写字楼市场表现如何?这些数字告诉你

发布时间2020-11-20 21:09

文章来源中指研究院

文章摘要:上半年全国重点城市的写字楼租赁市场持续需求疲软、吸纳不足、空置上升、租金下滑的态势,尽管在2季度疫情基本得到控制、经济逐步复苏、企业复工复产的利好因素影响下,上半年写字楼市场的下行趋势并未完全扭转。

  上半年全国重点城市的写字楼租赁市场持续需求疲软、吸纳不足、空置上升、租金下滑的态势,尽管在2季度疫情基本得到控制、经济逐步复苏、企业复工复产的利好因素影响下,上半年写字楼市场的下行趋势并未完全扭转。

  从交易市场来看,上半年租赁交易主要集中在科技、金融和专业服务业三个领域。从租赁类型来看,写字楼租赁交易还是以搬迁为主,大部分城市的搬迁交易占比超五成。从租金报价来看,6月20城市的平均租金为2.73元/㎡·天,与5月基本持平,但上半年整体仍处于下行通道,较去年同期下降5.83%。

  城市租金

  6月,北京甲乙级写字楼日租金位列20城最高,达7.19元/㎡·天,合肥最低,为1.76元/㎡·天,厦门、福州同比微涨

  整体:2020年6月,20城市写字楼租金整体水平环比下跌,平均租金为2.73元/㎡·天,平均同环比值分别为和-5.83%和-0.17%。

  同比:6月,20城市中,17个城市同比下降,1个城市持平,2个城市同比上涨。其中,厦门、福州甲乙级写字楼租金分别上涨1.48%和0.64%,合肥同比持平,天津、重庆、西安、成都等17个城市同比下跌,其中,天津同比下降幅度最大,下降9.16%。

  环比:6月,20城市中,17个城市环比下降,2个城市持平,1个城市环比上涨。其中,长沙甲乙级写字楼租金微涨0.04%,合肥、南京与上月持平,重庆、成都、天津、杭州等其他17个城市环比下跌,其中,重庆环比下降幅度最大,下降0.44%。

  区县租金

  6月,20城市165个区县甲乙级写字楼平均日租金为2.46元/㎡·天,同环比分别为-5.08%和-0.06%

  同比:6月,20城市165个区县中,7.27%的区县(12个)同比上涨,17.58%的区县(29个)同比持平,75.15%的区县(124个)同比下降。其中重庆市巴南区同比下降30.89%,降幅最大;重庆市大渡口同比涨幅最大,上涨16.67%。

  环比:6月,20城市165个区县中,17.58%的区县(29个)环比上涨,42.42%的区县(70个)环比持平,40%的区县(66个)环比下降。其中天津市西青区环比下降1.52%,降幅最大;重庆市巴南区环比涨幅最大,上涨4.71%。

  商圈租金

  6月,20城市各商圈的甲乙级写字楼平均日租金为3.00元/㎡·天,同环比分别为-4.79%和-0.12%

  同比:6月,20城市1102个商圈中,62.98%的商圈(694个)同比下降,18.60%的商圈(205个)同比持平,18.42%的商圈(203个)同比上涨。其中天津市河北区中山路区域同比下降-44.24%,降幅最大;北京市大兴区黄村区域同比涨幅最大,上涨121.31%。

  环比:6月,20城市1102个商圈中,29.13%的商圈(321个)环比下降,53.63%的商圈(591个)环比持平,17.24%的商圈(190个)环比上涨。其中南京市江宁区岔路口区域环比下降23.08%,降幅最大;杭州市萧山区新塘区域环比涨幅最大,上涨19.2%。

  租赁案例

  上半年,上海成交日租金最高,广州物业费最高

  日租金:1~6月,上海成交案例的日租金最高,达到4.59元/㎡·天,重庆最低,为1.75元/㎡·天。

  物业费:1~6月,广州物业费水平最高,达到20.45元/㎡·月,武汉最低,为7.73元/㎡·月。

  成交面积

  上半年,上海平均成交面积最大,为404㎡;广州最小,平均为127㎡

  面积:上半年,上海成交写字楼案例的平均面积最大,达到404.25㎡,其次为北京和成都,分别为326.50㎡和318.50㎡,武汉、重庆平均面积分别为191.94㎡和188.26㎡,最小的为广州,为126.89㎡。

  租赁类型

  上半年,北京、广州搬迁租户超五成,成都、重庆、上海新租占比均超过40%

  租赁类型:上半年,北京的成交租赁类型中,搬迁租户占比达75%,其余25%为缩减面积租户;上海新租和搬迁均为43.5%;成渝的租赁类型结构比较相似,45%左右的租户为新租,超30%为新租,18%左右为扩租;广州超过70%的成交为搬迁;深圳搬迁的成交次数达到57.1%,其次为新租,占比为28.6%;武汉接近一半的成交租赁类型为搬迁,新租占比约为三成。

  租户行业

  TMT、专业服务业、金融业是租赁主力行业

  租户行业:上半年,北京TMT租户占比最高,达50%,其次为专业服务业和金融业,分别为25%;上海TMT和金融占比分比为37.3%和22%;成都TMT占比达40.59%,为最高,其次为金融业和专业服务业,占比均为15%左右;重庆TMT占比为42.62%,其次为专业服务业和金融业,分别为21.3%和16.4%;广州TMT占比高达87.5%;深圳TMT占比为50%,其次为金融业,占比为25%;武汉TMT占比超三成,其次为房地产、金融业和零售,分别为16%、14.5%和12.9%。

  写字楼存量

  京沪甲乙级写字楼存量占20城总存量近三成

  总体来看:截至2020年6月,20城市甲乙级写字楼总存量达68419.14万㎡,其中甲级37635.61万㎡,占比55%,乙级30783.53万㎡,占比45%。

  分城市来看:在20城市甲乙级写字楼总存量中,北京、上海占比分别为14.18%和12.47%,合计26.65%;武汉、深圳、成都、广州、杭州等14城市占比66.5%;青岛、苏州、南昌、福州的占比较小,合计占比为6.8%。